Épargne maison : la règle des 30 %

1. La barrière des 30 % d’acompte

L’achat d’une maison est, pour la plupart des gens, la décision financière la plus importante de leur vie. Cependant, il existe une grande confusion quant au montant de capital réellement nécessaire pour apporter une contribution initiale.

En règle générale, les banques limitent généralement les prêts hypothécaires à un maximum de 80 % de la valeur d'expertise ou d'achat (connue dans le jargon financier sous le nom de LTV (Loan to Value)).

Cela signifie que l'acheteur doit fournir un acompte de 20 % provenant de sa propre épargne. Mais le véritable obstacle, ce sont les dépenses supplémentaires. Entre les taxes, les frais de notaire, l'enregistrement de la propriété et les frais d'agence, la transaction ajoute en moyenne 10% supplémentaires. Par conséquent, pour acheter une maison, vous devez disposer d’une épargne nette de 30 % de sa valeur.

Si vous souhaitez acheter une maison pour 200 000 $, il ne suffit pas que la banque vous accorde l’hypothèque. Vous devez disposer de 60 000 $ en espèces sur votre compte avant de signer les actes.

2. Répartition détaillée des taxes et dépenses

Le surcoût à l'achat varie considérablement selon que le logement est neuf ou existant, mais également selon la région ou le pays où se déroule la transaction :

A. Nouvelle construction (nouvelle construction)

• TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) : Généralement 10 % du prix d'achat (les taux peuvent varier selon la région/le pays, par exemple aux îles Canaries, il est de 6,5 % IGIC).
• Droit de Timbre (AJD) : Une taxe comprise entre 0,5% et 1,5% selon les régions.

B. Maison existante (revente)

• Taxe sur les mutations immobilières (ITP) : la principale taxe sur la revente de maisons, variant généralement entre 6 % et 10 % selon la région. Des tarifs réduits sont souvent proposés aux jeunes acheteurs ou aux familles nombreuses.

C. Frais communs à tous les achats de maison

• Frais de notaire : Les frais de notaire sont généralement réglementés et varient de 0,3 % à 0,5 % du prix d'achat.
• Registre des propriétés : L'enregistrement des actes d'achat coûte généralement entre 0,1 % et 0,3 %.
• Évaluation du logement : Exigée par la banque pour accorder le prêt hypothécaire. Cela coûte généralement entre 300 $ et 600 $.

3. Le coût d’opportunité de l’acompte

De nombreux acheteurs oublient de calculer le coût d’opportunité de la mise de fonds. Investir 60 000 $ dans une brique et du mortier signifie bloquer de l’argent qui pourrait être investi dans d’autres actifs (comme le marché boursier mondial) qui rapportent historiquement beaucoup plus en moyenne.

Si ces 60 000 $ étaient investis dans des fonds indiciels avec un rendement annuel de 8 %, ils atteindraient 410 000 $ en 25 ans grâce aux intérêts composés. En achetant, vous associez ce capital à un investissement actif (immobilier) qui croît généralement à un rythme beaucoup plus lent (historiquement proche de l’inflation, environ 2 à 3 % par an).

4. Acheter ou louer ?

Il n’existe pas de réponse universelle à ce dilemme. La décision dépend de facteurs financiers et personnels :

5. Simulation pratique d’économies

Si votre objectif est d'acheter une propriété d'une valeur de 150 000$, votre objectif d'épargne total est de 45 000$ (30 000$ de mise de fonds + 15 000$ de taxes et frais de notaire).

Si vous pouvez économiser 500 $ par mois :
• Garder l'argent sur un compte d'épargne traditionnel sans intérêt vous prendra 90 mois (7,5 ans) pour atteindre votre objectif.
• Investir prudemment cette épargne mensuelle dans un compte d'épargne à haut rendement ou un fonds du marché monétaire à 4 % d'intérêt annuel vous permettra d'atteindre votre objectif en 78 mois (6,5 ans). Les intérêts vous épargnent une année complète d’effort !